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La pierre papier (SCPI et OPCI) : Un investissement indirect dans l'immobilier locatif

L’investissement en parts de SCPI ou d’OPCI via un contrat d’assurance vie permet de profiter des avantages de l’investissement locatif tout en bénéficiant du régime fiscal favorable de l’assurance vie sans avoir à assurer la gestion du patrimoine immobilier.

La pierre papier (SCPI et OPCI) : Un investissement indirect dans l'immobilier locatif

La pierre papier : qu’est-ce que c’est ?

La pierre papier désigne l’ensemble des produits de placement à base d’immobilier. Au lieu d’acquérir un bien immobilier physique, l’investisseur achète des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui eux-mêmes investissent, directement ou indirectement, dans un patrimoine immobilier locatif diversifié : bureaux, locaux commerciaux, habitation,…

La gestion de ce patrimoine est assurée par un professionnel de l’immobilier (société de gestion) qui décide des acquisitions et des reventes et limite le risque lié à la vacance locative.

Dans quels cas investir dans la pierre papier ?

Avec une mise de fonds plus modeste que pour un investissement immobilier locatif en direct, la souscription de parts de SCPI ou d’OPCI permet de percevoir des revenus liés à la gestion d'un patrimoine immobilier locatif diversifié auquel un particulier a difficilement accès en direct tout en mutualisant les risques et en déléguant la gestion immobilière et locative à un professionnel en contrepartie de frais de gestion.

La souscription de parts de SCPI ou d’OPCI constitue un placement de long terme (8 ans minimum de délai conseillé pour la conservation des parts). L’investissement peut être financé par un emprunt bancaire.

L’investissement dans la pierre papier permet de diversifier son patrimoine et de se constituer des compléments de revenus, notamment dans l'optique de la retraite. Dans ce dernier cas, il est conseillé de faire coïncider la fin de l’emprunt éventuellement souscrit pour l’achat des parts avec le départ en retraite.

Les différents types de SCPI

Les SCPI ont pour objet de gérer un patrimoine immobilier exclusivement locatif. On peut regrouper les SCPI en 2 catégories distinctes :

  • les SCPI d’immobilier d'entreprise : orientées vers la distribution de revenus réguliers aux investisseurs (SCPI de rendement), leur patrimoine est composé principalement de bureaux, d’entrepôts et/ou de commerces ;
  • les SCPI d’immobilier résidentiel : principalement investies en immobilier d'habitation (appartements et maisons individuelles), neufs ou à rénover, elles bénéficient généralement des avantages liés aux différents dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif (SCPI « Pinel » et SCPI « Malraux », par exemple).

Répartition du patrimoine des SCPI par types d’actifs au 31 décembre 2014 :

 

Source : ASPIM - IEIF

Les différents types d’OPCI

La composition de l’actif des OPCI est mixte. Celui-ci comporte entre 60 % et 90 % d'actifs immobiliers, le solde pouvant être constitué d'autres instruments financiers (produits financiers monétaires, obligataires et boursiers).

Sous le terme d'OPCI, on trouve deux formes juridiques de fonds immobiliers :

  • les FPI (fonds de placement immobilier),
  • et les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

Quelle rentabilité attendre de la pierre papier ?

La rentabilité d’un placement en pierre papier correspond généralement :

  • aux dividendes versés chaque année à l’investisseur par la SCPI ou l’OPCI en fonction des loyers encaissés annuellement (après déduction de toutes les charges afférente à la gestion du patrimoine immobilier locatif : frais d’entretien, travaux, frais de gestion locative, assurances…) et des plus ou moins-values immobilières réalisées par la SCPI ou l’OCPI ;
  • au montant du capital que perçoit l’investisseur, soit lors de la revente de ses parts, soit lors de la liquidation du fonds.

A noter : la revente des parts est parfois difficile et peut prendre plusieurs mois. Par ailleurs, la performance et le versement de dividendes ne sont pas garantis.

Investir dans la pierre papier via une assurance vie

Lorsque les contrats le permettent, il est souvent recommandé d’investir dans des parts de SCPI ou d’OPCI via une assurance vie. En effet, dans ce cas, les revenus sont capitalisés et c’est la fiscalité favorable de l’assurance vie qui s’applique lors des retraits ou en cas de décès.

Sources : Crédit Agricole - ASPIM

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